[摘要] 1~3月份，房地产开发企业到位资金增速比1~2月份回落5.8个百分点。其中，国内贷款增长20.4%；利用外资下降33.9%；自筹资金增长9.6%；其他资金下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款下降3.6%；个人按揭贷款增长0.1%。
即将入夏之时，刚刚披露的房地产行业投资、销售以及房企融资的数据却让人感受到了一丝寒意，无论是销售数据还是投资数据，都出现了不同程度的降幅。
据国家统计局公布的数据显示，1~3月份，商品房销售面积同比下降3.8%；降幅比1~2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，商品房销售下降5.2%，降幅比1~2月份扩大1.5个百分点。1~3月份房地产开发投资增速比1~2月份回落2.5个百分点；其中，住宅投资增速回落1.6个百分点。
与此同时，资金来源增速再度大幅回落，资金状况不容乐观。
1~3月份，房地产开发企业到位资金增速比1~2月份回落5.8个百分点。其中，国内贷款增长20.4%；利用外资下降33.9%；自筹资金增长9.6%；其他资金下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款下降3.6%；个人按揭贷款增长0.1%。
销售、资金来源等先行指标持续下滑，徘徊在高位的投资增速也开始回落。
1~3月份，房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），增速比1~2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点。
达飞财富第五期《房地产行业分析发展报告》（下称“《报告》”）显示，通过对2004年以来房地产开发投资统计，房地产开发投资年平均累计增长23.8%，2014年1~3月份16.8%低于平均值；这也是2004年来除受经济危机影响的2009年外每年3月份值。
近期以来，房地产市场城市分化现象愈发明显。业内人士表示，一线城市北上广深，市场需求存在，还是比较乐观的；二线城市则出现了区域分化，不好一概而论；但三四线城市普遍堪忧。
《报告》针对2014年3月前100个城市住宅房价变化进行统计的数据显示，相对2014年2月份住宅房价上涨的有55个城市，上涨幅度的是金华，上涨9.43%。45个城市住宅房价下降，下降幅度的是宁波，下降4.17%。
在多空对峙之时，《报告》预计4、5月份房地产行业将依然呈下降趋势，预测4月国房景气指数下降0.26,5月下降0.14，近期房地产投资不被看好。
预测2014年1-5月份，房地产开发投资同比增长14.7%，增速比1-4月份回落0.8个百分点。1-5月份商品房销售面积同比下降7%；降幅比1-4月份扩大1.2个百分点；商品房销售额下降6.5%，降幅比1-4月份扩大0.5个百分点。
对于房地产行业长期发展趋势，《报告》分析认为：2014年初，房地产行业正处于一个调整期，这个调整有利于冲淡前几年房地产行业发展留下的泡沫，而新一轮的发展即将到来。
附
房地产行业发展分析报告（第五期）
在上一期报告中，我们预测3月份国房景气指数下降0.14点，观点是"短期房地产会有一个小幅的下跌。但从长期看，我国房地产并不算严重过剩，并且由于城镇化进程的加速，城镇化改造的需求增加，房地产行业将维持上涨的趋势。"而实际中3月份的国房景气指数下降了0.51点，国房景气指数是由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格等指标构成，是一个复杂的综合指数，影响它的因素较多，使得我们的预测值与实际值有一定的偏差。
通过国家统计局公布的数据来看国房景气指数下降对房地产行业的影响。房地产开发投资完成情况：2014年1-3月份房地产开发投资增速比1-2月份回落2.5个百分点；其中，住宅投资增速回落1.6个百分点。商品房销售和待售情况：1-3月份，商品房销售面积同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，商品房销售下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%。房地产开发企业到位资金情况：1-3月份，房地产开发企业到位资金增速比1-2月份回落5.8个百分点。其中，国内贷款增长20.4%；利用外资下降33.9%；自筹资金增长9.6%；其他资金下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款下降3.6%；个人按揭贷款增长0.1%。
上述为上一期报告观点的分析，表明房地产是小幅度下降。
在前面报告中我们提到，中国城镇化水平不到40%，按照国际要70%才会转入平稳增长期，现在城镇化还处于加速发展期。由于城镇化水平的提高，农村人口向城镇人口的转变，城镇化将推动三、四线城市以及周边农村的发展,未来10年，我国地产仍有发展空间。从40%到70%这是一个相差很大的水平，在这一过程中房地产的发展空间还是美好的，当然，短期的下降也出现，这是由于一些房地产政策导致的，近几年来，我国房地产行业一直处于一个高速发展阶段，发展快了总得要缓一缓。所以近期房地产有小幅度的下降。为更好的分析房地产行业发展，本期报告我们通过现有的数据来分析房地产近期的发展情况。
当前房地产行业概况
由国家统计局公布的《2014年1-3月份房地产开发和销售情况》中，2014年1-3月份，房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%（扣除价格因素实际增长15.5%），增速比1-2月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资10530亿元，增长16.8%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。
通过对2004年以来房地产开发投资统计，房地产开发投资年平均累计增长23.8%，2014年1-3月份16.8%低于平均值；这也是2004年来除受经济危机影响的2009年外每年3月份值。
1-3月份，商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月份扩大3.7个百分点；其中，住宅销售面积下降5.7%，办公楼销售面积增长6.7%，商业营业用房销售面积增长6.0%。商品房销售额13263亿元，下降5.2%，降幅比1-2月份扩大1.5个百分点；其中，住宅销售额下降7.7%，办公楼销售额下降10.6%，商业营业用房销售额增长7.9%。
从图1中看出，商品房销售面积及销售额累计增速一直处于下降趋势，创2004年来除2008年外的新低。
1-3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比增长6.6%，增速比1-2月份回落5.8个百分点。其中，国内贷款6226亿元，增长20.4%；利用外资84亿元，下降33.9%；自筹资金11093亿元，增长9.6%；其他资金11327亿元，下降1.9%。在其他资金中，定金及预收款6837亿元，下降3.6%；个人按揭贷款3161亿元，增长0.1%。
以上数据表明，2014年初，房地产处于下降趋势，但是除商品房销售是处于负增长外，其余指标还是正增长，说明房地产过去几年快速发展的速度放缓，开始向一个平稳点靠拢，当靠拢一段时间后就会选择方向发展。在也是消化泡沫的过程。
百城房价统计分析
根据房地产市场数据中心公布的城市住宅房价排行榜数据，我们对2014年3月前100个城市住宅房价变化进行统计，其中相对2014年2月份住宅房价上涨的有55个城市，上涨4%以上有3个，上涨3%至4%之间有5个，上涨2%至3%之间有9个，上涨大于1%至2%之间有22个，上涨0至1%之间有16个，上涨的是金华，上涨9.43%。45个城市住宅房价下降，下降4%以上有1个，下降3%至4%有3个，下降2%至3%之间有4个，下降1%至2%之间有9个，下降0至1%之间有28个，下降的是宁波，下降4.17%。下表为住宅房价排名为前20的城市（数据来源于房地产市场数据中心）。
与2月份对比，房价排名前20的城市保持基本不变；3月上涨城市个数与2月相同，上涨超过4%的城市由6个减少到3个，2月上涨幅度到5.98%，而3月上涨幅度才9.43%。房价下降城市相应的也是相同的，3月下降超过3%的城市比2月少了5个，2月下降幅度到8.40%，而3月下降达到4.17%。下表为3月与2月100城在不同涨跌阶段个数变化比较。
整体上来看，3月份城市房价55%的还是上涨，上涨城市还是多于下降城市，与2月份城市上涨相同。从表2容易看出，城市住宅房价3月份与2月份趋势基本一样，但是上涨和下跌速度向零靠拢，当这种向零靠拢一段时间后就会标志着快要选择方向了。
国房指数预测
景气指数是将反映各行业运行状况的定量指标，如价格、成交量、开工率等;或定性指标，如预期、信心等指数化，来反映经济或行业的景气变化；景气指数在0-200之间，100为中间值，高于100视为景气状态，越接近200反映行业经济运行越景气。低于100则是不景气，越接近0景气越低迷。下图是通过时差分析选取先行合成指数来预测国房景气指数。
图2中2014年4月之前的数据为国家统计局公布的实际值，其中有些年份1月的值是用平均法补上的值；4月、5月为预测值，预测4月国房景气指数下降0.26,5月下降0.14。
房地产市场的观点
从以上分析来看，国房景气指数下降0.26时，我们预测2014年1-4月份，房地产开发投资同比增长15.5%，增速比1-3月份回落1.3个百分点。1-4月份商品房销售面积同比下降5.8%；降幅比1-3月份扩大2个百分点；商品房销售额下降6%，降幅比1-3月份扩大0.8个百分点。
预测2014年1-5月份，房地产开发投资同比增长14.7%，增速比1-4月份回落0.8个百分点。1-5月份商品房销售面积同比下降7%；降幅比1-4月份扩大1.2个百分点；商品房销售额下降6.5%，降幅比1-4月份扩大0.5个百分点。
上述通过景气指数下降对房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额进行对比预测，4、5月份房地产还是一个下降趋势，对于近期房地产投资不太看好。
但房地产开发投资是一个长期投资，短期的数据不能说明长期问题，结合我国经济政策，在新型城镇化规划中，"目前我国常住人扣城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。城镇化水平持续提高，会使更多农民通过转移就业提高收入，通过转为市民享受更好的公共服务，从而使城镇消费群体不断扩大、消费结构不断升级、消费潜力不断释放，也会带来城市基础设施、公共服务设施和住宅建设等巨大投资需求，这将为经济发展提供持续的动力"。城镇化改革要在2020年之前从40%提高到70%，这标志着我国还需要更快更多盖房子。如果要解决近3亿人的住房问题，在将需要多少房？需要盖多少房？我想在这样前提下房地产行业还会"崩盘"吗？而近期房地产出现小幅度下跌只是房地产业的一个调整期，这个调整有利于冲淡前几年房地产发展留下的泡沫，我们认为房地产新一轮的发展即将到来。
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