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中央连续喊话去库存 楼市去库存政策组合拳即将出台

证券市场红周刊  2015-12-14 09:03

[摘要] 近期,高层也罕见密集提及房地产行业,去库存更是被提高到前所未有的高度。中央已在11月连续喊话房地产行业去库存,而房地产去库存也成为供给测改革重要的议题之一。

去库存引发政策宽松预期

本周三,受房地产去库存政策即将出台的消息影响,地产股集体表现。个股方面,凤凰股份、万科A、中茵股份、财信发展、绿地控股纷纷涨停,西藏城投、卧龙地产涨超8%。

12月初,在房贷利息抵扣个人所得税的传闻之下,地产股大蓝筹迎来久违的猛烈补涨。除了一则房贷利息抵税消息外,房地产板块近的“躁动”还源于频频遭举牌。统计显示,2014年至今,被举牌的公司大多处于传统行业,其中房地产排在位。房地产正经受产能过剩、去库存压力和新兴产业冲击等多方面困境,被资本方举牌后可能将面临资产重组或转型升级。

近一个月的时间内,泛海控股、中航地产受到了保险机构的特别关注,接受了包括前海人寿等多家保险公司的调研,京投银泰被阳光人寿及阳光财险举牌,前海人寿还取代华润成为万科大股东,而远洋地产的前两大股东均被保险机构所占领。业内人士指出,险资涉足房地产来势汹涌,恐将对行业的大格局带来强烈震荡。

近期,高层也罕见密集提及房地产行业,去库存更是被提高到前所未有的高度。中央已在11月连续喊话房地产行业去库存,而房地产去库存也成为供给测改革重要的议题之一。高层对于房地产去库存的表态,催生了市场对于后续跟进政策的预期。中旬即将召开的中央经济工作会议,使得市场对一揽子去库存政策预期高涨,接下来可能会有一系列鼓励住房消费政策出台。

目前,多数投资者依旧维持“经济弱、行业差,未来地产政策将继续宽松”的逻辑。可能的政策主要将集中在降低首付比例至20%、减免交易税费、鼓励公积金贷款及成立公积金银行等措施上。去库存政策虽然对交易量短期有帮助,但依然无法解决三四线城市中长期需求透支、高库存等问题。而购房按揭贷款税前抵扣政策被认为近期出台的预期不高,因为政府财政压力大且决策周期长。

对于2016年的房地产市场,中金公司明确给出了团队的整体判断:3年周期变2年,销售、新开工均收缩。今年以来,一二线城市房地产市场量价回升明显,部分提前布局的房地产企业销售增速较高。11月,主要城市销售受信贷影响确实有超预期表现,加之一线城市地王频出,预期一二线城市的市场热度还将保持至春节前。

龙头突破估值约束房企转型提速

记者了解到,多数机构对于地产股的配置偏轻,主流地产股的涨幅在本轮市场反弹中仍落后于大金融板块,存在估值修复与轮动补涨的可能,中期市场依然重点关注转型主题。在部分机构看来,中长期选股逻辑还是看行业见顶情况下的房地产公司转型,更为重视自身资产变现容易且转型医疗、养老的地产股。

在经济数据或将企稳、机构严重低配、估值便宜的情况下,中金公司12月坚定看好龙头房企,推荐顺序为保利地产(拟设立境内房地产投资基金)、万科A、招商地产。明年一季度切换至主题投资,区域发展主题包括华夏幸福、首开股份、浦东金桥、陆家嘴、中洲控股;国企改革主题包括华发股份、中华企业。中信建投证券分析师苏雪晶坚持中小开发商将通过转型实现价值,成长标的建议关注华发股份、中洲控股、阳光城;转型创新建议关注顺发恒业。

在房企的产业布局中,养老地产、健康医疗正在成为新的热点。万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年,中天城投、凤凰股份、首开股份、新黄浦、投控股、金地集团、金融街等房企也都跃跃欲试。停牌4个多月后,中茵股份近日复牌后的重组标的是闻泰通讯,看重的是其移动互联网基因及强大的设计研发能力,公司依托闻泰通讯的研发平台,瞄准“互联网+大健康”进行转型。

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