[摘要] 在全国楼市普遍限购的背景下，沈阳等地楼市要想一枝独秀恐怕并不容易，要打破“投资不过山海关”的魔咒效应，只靠炒房团并不是个好方法。
进入4月份以来，东北区域实时热门的话题就是辽宁自贸区。
4月10日，中国(辽宁)自由贸易试验区沈阳片区正式揭牌，同日揭牌的还有大连(楼盘)、营口(楼盘)两地自贸区，共同组成120平方公里的辽宁自贸区。受自贸区政策利好，沈阳、大连等地的楼市从去年底开始就出现升温态势，而“嗅觉灵敏”的炒房团也开始出现。
不过，在楼市普遍限购的背景下，沈阳等地楼市要想一枝独秀恐怕并不容易，要打破“投资不过山海关”的魔咒效应，只靠炒房团并不是个好方法。
遇见炒房团
4月10日，在家中看到沈阳自贸区正式揭牌的新闻后，王宁(化名)舒了一口气，“幸亏当时买了房，不然现在又要多交几万元。”
王宁到沈阳购房纯属无奈之举，这位工作在北京(楼盘)的东北人是典型的纯刚需，她在过去两年接连错过了燕郊、大厂、香河、固安以及武清等环京置业机会，眼看着环京楼市的房价从不到1万元每平米涨到单价2万以上，在雄安新区周围也限购之后，她最终被挤回了东北沈阳。
但回到沈阳的她根本没想到，曾经被购房者“爱搭不理”的沈阳楼市，差点让她高攀不起。
王宁回忆说，当时她在浑南区九颂大院项目挑选房源，略小的售楼处内并没有太多购房者，就在她考虑要不要下定的时候，突然一辆北京牌照的中巴在售楼处门口停住，车上下来20多个人，瞬间站满了本就不大的售楼处，这些人只略略询问了几句，就开始选房、下定，甚至有人直接现金缴费，而自己考虑的那套二层小洋房也被其中的一位购房者直接抢走。
“刚才跟您说了还不信，我们这个区域这段时间经常来这样的客户，一来就是几十人，车牌以北京区域和周边的为主，我们附近的几个项目都在他们购房范围内，旁边的那个项目前天夜里直接上涨500元/平米。”看着惊愕的王宁，九颂大院售楼员对她表示。
事实如此，再不下决心恐怕沈阳也买不起了，王宁最终选择另外一套房源，虽然这个项目相比她一周前问询的8000元/平米，涨到了8520元/平米。
身边的炒房团一名成员告诉王宁，她们很多人都是被挤出来的，“环京、环雄安新区周边都已经限购了，目前来看只要是政策利好的区域，当地楼市都会涨价，我们觉得这就是规律，现在沈阳、大连等地都要开自贸区，趁着还没限购，总价还比较低，赶紧入手才对。”
当地媒体报道称，近日沈阳的万科圣丰翡翠之光、阳光100国际新城、保利大都会、万科四季公园、中海康城等十几家在售楼盘，售楼处沙盘区和洽谈区均被客户占满，客户增加速度很快。
“投资不过山海关”的魔咒真要打破了吗，本来以为回东北买房还能图个便宜，没想到撞上了炒房团，差点买不起，另外据当地消息称，大连可能即将开启限购，届时沈阳可能也有较大概率跟进。
虚火还是真火?
对沈阳楼市来说，炒房团可能是个纠结的存在。2015年沈阳楼市库存去化周期高达24个月，经过几年的去库存政策支持，到现在仍然有20个月的去化周期，压力并没有减轻多少。
从这个角度来讲，沈阳迫切需要各种渠道进行去化，炒房团确实是帮助消化库存的生力军，但负面效果也很明显，短期内当地房价肯定会出现较大波动。
据沈阳当地的楼盘数据显示，沈阳楼市成交情况从1月以来，一直呈上涨趋势，其中3月份，沈阳商品房成交均价为7543元/平米，环比2月上涨2.58%;此外，3月沈阳商品住宅销售量为142.21万平米，共成交15447套，环比上涨77.08%。
据媒体披露，从区域上看，沈阳和平区为各区之首，新建商品房均价为8755元/㎡，沈河区则以8050元/㎡紧随其后，此外，皇姑、铁西、大东三区的新建商品房均价均超过7000元/㎡，而被认为是刚需热门的浑南区、于洪区均价都在6000元/㎡以上。
一季度以来，当地开发商陆续调高房价，比如金地沈阳项目宣称：“高层产品上涨200-500元/平;洋房产品上涨500-1000元/平;别墅产品上涨1000-1500元/平”，而OneWorld世界城项目则成为当地房价的标杆型产品，均价接近20000元/平米。
据了解，沈阳楼市出现升温，除了自贸区原因，还有信贷方面的支撑。
据融3603月房贷报告显示，3月首套房平均利率为4.49%，环比上月上升0.45%，而沈阳首套房贷平均利率4.30%，环比下降0.21个百分点，创近一年以来的，此前沈首套房贷平均利率在4.50%附近徘徊。
此外，媒体报道称，当地11家银行首套房贷执行基准利率85折，相当于利率仅4.165%;而此前为助力去库存，沈阳还推出过多项利好政策，比如大学生购房“零首付”政策，农民工购房优惠、补贴政策等。
当然，这些政策的效果，从现在来看虽然有帮助但并不是立竿见影的，需要一定时间，那么配合自贸区的重大利好，未来能否加速库存去化?
按照规划，沈阳自贸区面积29.97平方公里，覆盖浑南区(包含桃仙机场)、苏家屯区以及沈阳综合保税区，重点发展航空装备等先进制造业和科技、物流等现代服务业，建设具有国际竞争力的先进装备制造业基地。
影响楼市的最重要因素之一是人口流入情况，如果这些规划能带动人口流入，将切利好当地楼市，但未来效果如何还要看实际情况。
有业内人士表示：“目前还需观察沈阳房价的周期变化，如果短期内投资客持续涌入，但未来人口流入依然不见增长，那么这波炒房团给沈阳带来的只是房价虚高，除了加剧当地楼市调控，没有其他利好。”
沈阳楼市应该没有忘掉房价虚高的历史，早在2012年2月，沈阳楼市均价就层达到过7679元/平米，而到今年3月份，沈阳商品房成交均价也仅为7543元/平米，一次虚高，要五年时间进行盘整，相信沈阳不愿意再看到历史的重复。
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