[摘要] 随着政策的不断持续，市场主体将进一步认清形势，改变预期，从而导致市场的整体下行。
近日，远洋资本发布“2017年1季度土地市场调研报告”。对于国内房地产市场发展趋势的判断，远洋资本投研部给出的结论是：短期看空已基本达成共识，中长期存在较大不确定性。
远洋资本认为，短期看空的原因包括多个方面：本次宏观调控力度大，地方政府的政策执行力强；市场流动性不断趋紧，融资成本已大幅上升；前期市场的上涨已透支大量购房需求，目前一线城市及其周边区域已出现量价下跌行情。随着政策的不断持续，市场主体将进一步认清形势，改变预期，从而导致市场的整体下行。
根据远洋资本发布的报告，在土地市场方面，2017年一季度土地市场供应总体增加，其中一二三线城市供地均有增加，二线城市供地增加最为明显。但土地市场竞争依然激烈，一线城市地价即使在种种土拍新政下依然大幅上涨，二三线城市的地价与前期基本持平。
数据显示，2017年一季度土地成交6620万平，同比增加29.6%。土地成交总额较上期回落，至3751亿元，环比减少27.3%；成交土地均价回落，环比下跌27.3%。就住宅用地成交面积而言，一线城市一季度同比增加67.7%，在35个大中城市中仅占6.4%；二线城市一季度同比增加22.5%，在35个大中城市中占63.5%；三线城市一季度同比增加40.5%，在35个大中城市中占30.1%。
主要城市而言，2017年一季度，一线城市中北京受供地增加影响，地价环比回落，上海、广州较前期地价有所回升。二线城市除武汉、重庆、天津、青岛（受供地结构影响）外，其余城市的成交单价均上涨。同时12个城市土地溢价率受调控政策差异以及供地规模的影响呈现差异变化。
房地产市场方面，在2016年四季度楼市略有降温后，一季度再次升温，除一线城市房价环比微降，其他二三线城市房价都有小幅增长。但一季度的住宅成交面积显著回落。受益于市场热度，2016年商品住宅库存及出清周期持续双降，去化周期已小于6个月。
数据显示，35个代表城市2017年一季度商品住宅成交量6538万平，同比减少18.9%。百城均价2017年一季度均价13139元/平，均价环比涨幅持续下降，达1.6%。库存方面，15个大中城市商品住宅存量2017年一季度累计减少13.5%，环比下降9.8%，截止到3月，商品住宅库存为9747万平，处于三年来水平。出清周期方面，已连续19个月保持下降趋势，2017年一季度下降0.6个月，降至5.7个月。
在商品住宅和土地市场互动关系上，一线城市一季度住宅成交量大幅下降，销售单价略有下跌；供地增加但总量仍然较少，土地成交价上升。宅地缺口首次出现收窄，房价地价差减少。
二线城市，一季度住宅成交量大幅下降，但房价仍有小幅上涨；供地增加，但土拍依然激励，地价基本与前期持平。土地供应仍不及住宅销售，房价地价差持续下跌。
三线城市，一季度住宅成交量和销售单价与上季度相比均稳中微涨；土地供应放量，地价小幅下降。土地供应/住宅销售上升到1以上，土地去化减慢，房价地价差基本持平。
远洋资本认为，未来政策关注点一是放在棚改计划，利好三线城市去库存，2018至2019年棚改计划每年直接带动销售面积2.8亿平米、其中约2.52亿平米落二三线非卫星城，棚改货币化的大力消耗下，三线库存有望得到去化。
另一个政策关注点则是特色小镇，未来投资空间大。距统计，十三五期间已有计划书的拟建特色小镇个数累计约2000个，按每个镇50亿元投资乐观估算，十三五期间范围的特色小镇投资将高达十万亿元。
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