[摘要] 新广州人小蒋的小孩已经12岁大了,宝刀未老的小蒋没刹住车,二宝降临,母亲老漂帮忙带小孩,小两房更加拥挤。无法负担二套,考虑置换1套三房。
本周案例
新广州人小蒋的小孩已经12岁大了,宝刀未老的小蒋没刹住车,二宝降临,母亲老漂帮忙带小孩,小两房更加拥挤。无法负担二套,考虑置换1套三房。
求助买买君,如何来一发完美的卖一买一?
还以为要求助买买君:如何来一发完美的……
买买君放弃作答,本期节目到此结束,谢谢大家。
如何完美地卖一买一,听起来就像在问,我不可自拔地喜欢上了1个男生,怎样和女朋友分手,和他幸福地在一起?(真是个信息含量极高的故事。)
既要分得漂亮,又要成功牵手下一位,决不能新的不来旧的去了;更不能在喜新厌旧的道路上,被旧人狂扯后腿。
没有错,卖一买一最怕的,就是卖了旧房子,却买不到新房子;或者新房子交了定金,旧房子死卖不出去,房子没买成还赔了违约金。
买买君研究N个案例后,为你们编写了以下排雷指南。
除了卖一买一真的没有别的办法了吗?
买买君多年前曾经就相关纠纷咨询过律师,在那个限购限贷政策还没这么严格的年代,律师往往会回答:买一卖一就好了。
但放到政策严格的今天,购买二套房的首付,有房无贷5成,有房有贷7成。对无法负担高首付比例的换房者来说,买一卖一的可能性比减肥成功还低。
更何况,更多的人卖一买一是为了卖旧房——凑齐足够的首付款。如果不是钱不够,也不会出此下策。
卖一买一的坑长这样
卖房子往往要被中介逼单,买房子又要和业主斗智斗勇砍价,2个难题叠加在一起,买买君选择上天台。
买买君总结了卖一买一的基本路径(此处我们先讨论买、卖均为二手房的情况)
卖一:签卖房合同——网签——买家申请贷款——买家拿到同贷——交税、过户——查册除名——收银行尾款
买一:签买房合同——网签——申请贷款——拿到同贷——交税、过户——领证——银行放款
事实上,有2个让你变得被动的关键时间节点。
1.查册除名——名下套数清零,才算一套房,才能去银行申请买一的贷款
2.拿到卖房的钱——才能去付买一的首付,兑现买房合同约定
依据这个路径,可以变换出多种折磨自己、折磨买买君的实操路径。(部分环节仍可调换,八九不离十是这样)
1.最省心——先卖后买
签卖房合同——卖房网签——买家拿到同贷——交税、过户——查册除名——拿到尾款(至此结束所有卖房流程)——签订买房合同——买房网签——申请贷款——拿到同贷——交税、过户——领证——银行放款
优势:资金、名额更快到位,没那么多心塞的事儿
坑:房价飞速上涨,卖房后不能马上买房的话,等于贱卖高入,赔钱
2.最忐忑——先买后卖
签买房合同——买房网签——签卖房合同——卖房网签——买家拿到同贷——交税、过户——查册除名——申请买房贷款——拿到同贷——拿到尾款(至此结束所有卖房流程)——交税、过户——领证——银行放款
优势:时间紧凑,一买一卖差价较小
坑:资金、名额到位不可控,有可能超过买房合同约定的时间,要赔定金
3.最幸运——买卖同时进行
杂糅以上2种路径,每一个时间节点都踩得刚刚好。
优势:幸运至此,不必多言。
4.最想死并且拒绝复活——连环套
厉害了,如果你的买家,和你一样是卖一买一,称之为连环套。
优势:天将降大任于斯人也
坑:套得死死的,哪一个环节扑街,大家都要抱着一起哭。
请给我1张避开大坑的平安符
做到以下4点!你才能避开卖一买一的大坑!
1.选择适合你的卖一买一路径
上一part我们分析了4种路径的利弊,至于选择哪一种,要具体情况具体分析。
目前局势如此紧张,银行放款速度没眼看,拖一二三四个月也不是没有可能。买买君个人认为,除非有备用资金、除非心脏够强大,否则还是先卖后买比较稳妥。
btw敲黑板,一定要问清楚你的买家是否也是卖一买一,如果发生连环套,以银行放款的龟速,不违约的可能性比没减肥还脱单的可能性更低。
2.预留足够时间
买买君根据网友和身边基友的经验,总结了几个关键步骤的可能耗时,供大家参考。
申请贷款——拿到同贷书:7-15个工作日
过户——领新证:5个工作日,不包含过户当天和第5个工作日,其实就是7天。
领新证——查册除名:3-5个工作日。
领新证——银行放款:看具体银行,之前不少人都是几天就放款。近期银行卡很严,时间太难讲,买买君调查了十几个银行,基本答复1个月以上。甚至还有某银行工作人员说自家放款太慢,耿直地叫买买君去其他银行申请吧!
计上中间各种琐碎的手续,买买君个人建议,就算你运气好到爆,从签订买一合同开始,到买一打首付过户,至少预留2个月以上的时间。如果上辈子不是折翼的天使,3-4个月也不一定够。
3.找同一个中介
如果你要找中介处理卖房、买房事宜,尽量找同一个中介,可以免去许多中间的沟通,并且中介也能尽量清楚你的流程走到哪一步,方便他帮你催流程。
4.最为重要的一点!约定买房合同细节
中介的合同基本上是固定模板,但卖一买一实在心累,签合同时务必当一个耐撕的人,合同细节做到有据可依,不让自己太过被动。
如果你坚持先买后卖,买买君求你在约定合同时尽量这样做:
,写明递件、过户、打首付等要事的具体时间节点。比如,在合同中写明卖出旧楼后,再将首付款打给对方。
第二,尽量拉长付款的时间,确保自己能将房子卖出去。
第三,签订合同时尽量降低违约责任,如减少赔款金额。
算账:卖一买一 税费怎么收?
学过数学的买买君为大家整理了一个二手房买卖的去钱表格
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Q:如果要卖的楼还没供完,赎楼应该怎么做?
A:买买君感受到了你的心累。向银行申请提前还款,俗称赎楼/赎契。
主要有2方面的影响。,时间成本增加。从申请提前还款到get涂销资料,至少多花1个月以上的时间。不走运错过名额、错过窗口期,排队2-3个月也有可能。这种情况下,如果还坚持先买后卖,阁下定是个心脏强大的勇士。第二,资金不容易解决。如果买家愿意帮你赎楼,再完美不过。如果买家不愿意,就只能借钱帮帮忙了。
又到了买买君温馨提示时间。
以前买房子领的是旧房产证,现在发的是不动产证。也就是说,如果你用了旧房产证做卖一的网签,赎楼涂销后,拿到的是新不动产证。如果在过户前就做完涂销,有可能在过户时出现不动产证信息与网签信息不符合的情况,无法成功过户。所以,卖一时,拿到涂销资料不要急着涂销,把过户和涂销一起办理,更为保险。
Q:申请公积金贷款是不是会比较慢?
A:大家都急着等钱用,以往卖一买一用商贷的多,流程少放款快,时间上可控性更高。但最近银行控制放款,商贷也没快到哪里去了~
Q:卖一买一流程如此复杂坑爹,有没有捷径?
A:买买君听不少实战过的网友透露,涉及银行的许多环节都能付钱加急,但买买君不承包本项业务,如有需要,请自行江湖上打听。
Q:如果换置的是一手房,情况又如何?
A:相对换置二手房来说,情况会简单一些。一般来说,新房下定后,给首付的期限本来就比较宽松,并且目前不少新房都被“限签”,可能付款期限会更加放松。买买君建议换房者签约下定前,向销售了解最迟可以何时打首付,为自己争取多点付款时间。
Q:卖一后,买一的房子交楼期太长,怎么办?
A:在签约前,试试和买家协商,成交后按照市场价向买家租房,过渡一段时间。可约定租赁期从买家打首付之日算起。可按月交租,也可从楼款中1次性扣除。不过,仍然建议双方不要怕麻烦,在买卖合同之外,再签订一份租赁合同。
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