[摘要] 商品住宅市场：由于政策“五限”导致上半年核心一二线城市楼市成交（网签）数据表现和实际市场需求之间出现扭曲，随着销售回款压力及房企资金兑付压力加大，下半年核心一二线城市商品住宅市场调整的态势开始明朗。
和讯房产消息商品住宅市场：由于政策“五限”导致上半年核心一二线城市楼市成交（网签）数据表现和实际市场需求之间出现扭曲，随着销售回款压力及房企资金兑付压力加大，下半年核心一二线城市商品住宅市场调整的态势开始明朗。
首先，从上半年商品住宅市场表现来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要由以下5个特征：
1、楼市“东方不亮西方亮”：虽然核心一二线城市楼市调控从严，市场交易因“五限”政策而大幅下滑，但是由于一二线城市与三四线城市间楼市轮动上涨，导致三四线城市交易量整体回升， “东方不亮西方亮”的结果使房地产投资、销售等环节不会受到太大影响。如此，宏观经济也不会因为核心一二线城市短期内深度调整而出现下滑，也确保了“十九大”前后期间宏观经济与楼市的整体平稳。这或许是本轮楼市区别于之前的特征，也是政策层面对于一二线核心城市楼市果断从严执行的原因；
2、大部分一二线核心城市楼市已经呈现出“量跌价稳”：由于政策“五限”与投资客退场导致上半年核心一二线城市楼市成交（网签）数据大幅下降，在供应量没有太多增加的情况下，由于市场去化速度大幅下降，市场去化周期有明显的回升，部分核心城市库存去化周期出现指标意义上“降价”信号。此时，大部分城市已经呈现出“量跌价稳”的特征，楼市买卖双方博弈的特征开始出现，预计下半年过去两年房价涨幅较大的城市有可能率先出现实质性降价，比如深圳（楼盘）、厦门（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）等这些城市有可能率先出现调整；
3、“五限”导致市场需求扭曲：由于“限价”的原因，无论是刚需项目，还是改善还是高端豪宅，这些项目实际价值被低估，这些项目成交出现“爆盘”，比如近期上海（楼盘）、深圳、苏州、郑州（楼盘）等城市均出现这样的现象，导致核心一二线城市楼市成交（网签）数据表现和实际市场需求之间出现一定扭曲；但是同时，个别城市项目由于蓄客不足，开发商也不得不调低市场预期降价销售，比如石家庄（楼盘）恒大林溪郡项目计划1.8万/平方米开盘，但由于蓄客不足实际开盘价格只有1.5万左右。
4、房企回款压力越来越大：由于“五限”与市场交易量也开始下跌等因素，导致房企即使卖了房子也没有办法网签，没有网签银行就不给贷款，也就是房企也没有办法回款，这对于房企回款压力越来越大。从今年部分房企业绩考核指标来看，回款成为一个非常重要的指标，甚至成为个别房企排在首位的指标。
5、核心城市二手房也开始出现调整，比如深圳、北京（楼盘）、上海等城市。以上海为例，步入2017年，1-3月前两个月仍然维持1万套左右的量，尽管3月份达到2万套左右的“小阳春”成交量，但是4月，上海二手住宅成交15400余套，环比下降19.6%，同比下降9.2%。3月2万套的成交量并未企稳，4月伴随成交量下跌房价窄幅震荡，横盘特征显现。2017年5月，上海二手房住宅市场总成交量为14882套，环比继续下跌5.62%。
从下半年二手房趋势来看，预计今后几个月的成交套数由原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月1.5万套左右，下半年二手房交易也出现迅速降温，买卖双方将进入新一轮的市场博弈，也即将步入“有价无市”的状态。中介们2015年以来迅速扩张的局面就此而至，笔者可以预言，下半年上海二手中介将出现大面积关店潮（其实，现在二手中介们已经开始缩减人员编制，部分中介已经开始裁员关店）。
其次，如果看待下半年商品住宅市场趋势？由于各城市间楼市基本面差异较大，还是应该区别对待，笔者下面重点谈一下核心一二线城市商品住宅的市场特征及下半年的趋势判断。
1、调控政策趋势判断：从政策面来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。笔者预计，十九大之前（党的换届），甚至2018年“两会”（政府换届）之前，核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。由此可见，2018年二季度之前调控政策很难出现实质性的松动，楼市调整的趋势至少会延续到明年上半年。
2、货币政策从严加速楼市调整预期：央行数据显示，2017年5月M2增长9.6%，再创历史新低，这意味着市场流动性已经收缩，这对未来一年楼市的影响会极为明显。此外，目前核心一二线城市楼市放贷规模缩水、利率“加息”已经成为常态，如果这样的政策扩容并且一直持续执行，势必会影响到房企的正常销售（事实上各地预售许可证审批从严、网签从严已经放缓了交易节奏，导致房企结算周期拉长），导致企业的回款周期进一步拉长。此外，今年下半年房企资金兑付压力窗口期的即将到来，届时，房企资金压力越来越大，“加息”等多重政策有可能还会倒逼开发企业“以价换量”，以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。
3、上半年“量跌价稳”，下半年必然“以价换量”进入调整期。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在5-6月甚至下半年等因素，注定核心一二线城市楼市商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的，此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，上半年整体表现为“量跌价稳”；进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。
从目前核心一二线城市楼市反应情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但是，已经有部分房企开始主动放弃“底线”，比如近期郑州的融创项目、石家庄的恒大项目、深圳的华侨城6113元/平方米[茂南]华侨城0套在售项目等等（当然还有更多的案例），已经开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。笔者认为，到了下半年，处于回款目标压力、资金兑付压力等因素，更多的房企会房企自己的价格“底线”，寻求“降价”，甚至有的企业因为资金兑付压力而主动降价。
此外，外围市场的调整压力极有可能会进一步加速上海、北京等一线城市楼市调整，比如过去两年房企上涨幅度较大的城市：苏州、南京、厦门、杭州等等，一旦这些城市率先进行市场调整，也会影响到上海、北京等一线城市楼市的预期。从市场个案情况来看，目前已经出现深圳奥宸资金断裂的问题，而这并非个案，据笔者了解，当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业是为了调整市场布局。同时，值得关注的是，在资本市场环境大幅收紧，销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年，市场透露出的房企资金兑付压力越来越大，这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。
第三、下半年即将来临，对于调整期的核心一二线城市的市场来讲，房企应该如何应对？
1、上半年核心一二线城市量已经有损失，三季度应该千方百计出货，宁做“坏人”，不做老好人。
从核心一二线城市楼市来看，上半年交易量已经出现下滑，“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。进入三季度，从量和价格两个指标上来看，由于上半年损失了量，下半年势必会冲刺销售业绩，下半年总体市场会表现为“以价换量”。
那么，对于试图快速实现规模化提升的房企来讲改怎么做？ 同策咨询研究部总监张宏伟认为，三季度千方百计出货，不要不好意思打乱市场节奏，不要客气，三季度宁做“坏人”，不做老好人，只有争取了销售业绩，获得了市场份额才能够最终被市场认可。
从具体策略上，无论政策面执行多么严格，这已经不重要，重要的是做好自己。首先，三季度尽可能打开各类渠道争取客户资源，抢到客户就是抢到了未来，就是这么简单而深刻的道理。其次，如果当下不具备预售条件或者预售审批上遇到政策问题，那么，三季度也要先想方设法锁定目前已经积累的客户。锁客户的的操作手法灵活多样，这个各自企业可以“八仙过海各显神通”，笔者就不一一点名。第三，对于区域内明确存在销售压力，并且销售压力较大的项目，可以在三季度就“以价换量”，提前通过价格手段实现快速销售，抢收市场客户。这样，总比等到下半年市场调整较为严重的时候降价更为划算，更为主动。
2、“地王”企业“舍卒保車”过冬。
首先，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保車”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。
在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以在2018年下半年的下一轮市场上行期为企业赢得一些溢价的，也为企业发展带来峰回路转的效应。
从今年部分性企业的布局策略调整也可以看出，尽管市场交易量普遍下滑，企业多数项目销售不良好，但是可以看得出，房企尤其是“加杠杆”较为严重的房企势必将以个别项目突围市场，开始大幅降价回笼资金，以此来保全或优化公司在的整体布局的稳定性。
3、房企继续“活下去”“宁可累死自己，也要饿死竞争对手”的动力在于下一轮的市场“换仓”机会。
对于房企“换仓”调整城市布局策略来讲，虽然2017年下半年会遭遇市场调整期，甚至还要采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，但是，暂时的损失并不意味着策略的失误。众所周知，市场低迷期地价相对合理，届时，房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年下半年之后下一轮市场上行周期的发展机会。
由此可见，今年下半年之后将是房企投资部最繁忙的时候，也是最累的时候，因为，那时候企业资金有限，要将有限的资金投入到价值化的城市或项目，届时，从找地到做投资测算，这点累不算什么，“宁可累死自己，也要饿死竞争对手”，只有做到这些，才不会错过下一轮的市场发展机会，才会苦尽甘来。
4、三四线城市“机会型”城市不容错过。
当核心一二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，比如一线城市周边的三四线城市甚至县级市，区域中心城市周边的二三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市，对于上述非热点城市来讲，可能迎来“活”的时机，这些城市将成为新一轮的楼市热点。对于品牌房企来讲，这些城市可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模做贡献。
5、买项目买公司“冲业绩”。
比如，近期融创、恒大等系列的收购动作频出，这些房企收购的项目不仅仅是为了获得相对应的土地储备，完善城市布局，从销售的角度来看，这些企业收购的项目往往马上就可以启动销售，马上可以产生现金流，尽管收购占用了企业的部分的资金，但是这对于企业销售业绩的贡献来讲也是明显的。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在今年下半年由于市场进入调整期，一部分中小房企势必会遇到资金的问题，比如曾经的百强房企深圳奥宸已经资金断裂，甚至个别大型品牌房企也会遭遇资金断裂的风险，此时，正是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的市场时机，笔者预计，在今年下半年，“买地太贵就买上市公司”这种方式还会受到善于资本运作的品牌房企的欢迎，比如像恒大、融创这样的品牌房企。这些房企仍然会通过买项目买公司这样外延式扩张“冲业绩”。
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