[摘要] 8月份，全国房地产市场继续保持平稳回落，除商品房竣工面积增速出现回升外，其余指标均出现了不同程度的回落，其中，房地产开发投资韧性较强，增速与上月持平。
8月份，房地产市场继续保持平稳回落，除商品房竣工面积增速出现回升外，其余指标均出现了不同程度的回落，其中，房地产开发投资韧性较强，增速与上月持平；房地产企业资金来源、商品房施工面积、新开工面积等指标保持平稳回落，回落幅度在1个百分点以内；个人按揭贷款、商品房销售面积、商品房销售额、土地购置面积等四个指标增速回落较为明显，回落幅度超过1个百分点。
从近期房地产市场的整体走势来看，符合此前的预期，也充分体现了近期中央和各地政府对房地产市场调控的政策导向作用。从图1可以看出，近一年来，房地产开发各主要指标呈现出明显的“收敛”特征，各指标增速向10%上下变动。未来，预期随着房地产长效机制的逐步建立以及住房租赁市场不断完善，预计整体市场将呈稳中有落的态势，2017年全年主要指标增速均将回落至10%以内，部分指标甚至有可能会出现负增长。
1．房地产开发投资增幅与上月持平，但中西部地区后续投资存在下滑可能
2017年1-8月，房地产开发投资69494亿元，同比增长7.9%，增速与1-7月持平。其中，8月份当月，完成房地产开发投资9733亿元，同比增长7.8%，增幅比上加快3个百分点。
尽管8月份当月房地产投资增速出现回升，但这并不能改变中期投资下行的趋势，特别是分地区来看，区域间分化更为明显。8月份投资增速企稳是东部地区投资增速有所加快和东北地区投资降幅缩小共同所致，中西部地区投资增速已连续3个月保持回落态势。
表2 2017年各月分地区房地产开发投资对增长贡献率情况
从1-8月31个省市自治区的数据来看，有10个省市自治区增长较快，投资增速超过10%，特别是广西、河南、甘肃、广东、江西、湖南等省增速超过15%。与此同时，有8个省市自治区房地产投资出现负增长，分别是西藏、辽宁、黑龙江、内蒙古、山西、北京、青海、云南。
从近几个月房地产投资增速的变化以及地区的分布特点来看，当前的房地产开发投资状况并不如有些人预想的那么好，未来很有可能增速会继续平稳回落。当前房地产待售面积尽管出现较为明显的下降，但由于当前城镇居民的人均住房面积已经接近于发达国家的人均水平，而且当前销售形势的好转在很大程度上是得力于城镇棚户区改造的加速和货币化补偿比重的提高，房地产的实质性需求并没有本质性增加，因此预计未来几年内房地产投资将会保持低速增长甚至负增长。
2．资金来源增速继续回落，个人住房按揭当月延续负增长
2017年1-8月，房地产开发企业本年资金来源达99804亿元，同比增长9.0%，增幅比1-7月减慢0.7个百分点。其中，国内贷款、利用外资和其他资金来源增长较快，分别实现16904、112和51349亿元；企业自筹资金受融资渠道收紧影响出现负增长。在其他资金来源中，定金及预收款增长较快，达20%，但个人按揭贷款增速明显放缓，仅为2.4%。
8月份当月，房地产开发资金来源新增12140亿元，同比增长3.8%，增速比上月加快2.5个百分点。其中，国内贷款新增1810亿元，增长13.6%，增速比上月加快9个百分点；个人按揭贷款新增1912亿元，同比下降8.5%，连续4个月增速出现负增长。
2017年1-8月，房地产开发企业土地购置面积为14229万平方米，同比增长10.1%，增速与1-7月相比回落1个百分点。8月份当月，房地产开发企业购置土地面积为1819平方米，同比增长3.6%。
2017年1-8月，商品房新开工面积为11.50亿平方米，增长7.6%，其中，商品住宅新开工面积为8.2亿平方米，增长11.6%，二者增速与1-7月相比分别回落0.4和0.3个百分点。8月份当月，商品房新开工面积为14625万平方米，增长5.3%，商品住宅新开工面积10385万平方米，增长9.8%。商品住宅新开工面积增长较快是新开工面积增速回升的主要原因。
4．商品房销售面积增幅回落，待售面积持续下降，平均房价涨幅处于低位
2017年1-8月，商品房实现销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速较1-7月回落1.3个百分点。其中，8月份当月，商品房销售实现12188万平方米，增长4.3%，增速较上月加快2.3个百分点。
从待售面积看，截至2017年8月末商品房待售面积为6.24亿平方米，同比下降12%，连续9个月保持下降，当前商品房待售面积的规模相当于2014年年底时的水平。从商品住宅待售面积来看，8月末为3.32亿平方米，同比下降22%，连续12个月保持下降，当前商品住宅待售面积规模相当于2014年年初时的待售规模。对于商品房待售面积数据的变化，我们认为这是近两年去库存政策的重要显现。从分地区数据来看，中西部地区销售增长较快是销售仍然保持两位数增长的重要原因，但这一趋势我们认为不具有可持续性，未来销售增速仍会继续保持回落。
2017年1-8月，商品房平均销售价格为7925元/平方米，同比上涨307元，上涨4.0%，涨幅较1-7月回落0.3个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为7625元/平方米，同比上涨3.6%，涨幅比1-7月回落0.3个百分点。
对于房地产市场的未来发展，我们认为，随着政策的贯彻落实，住房租赁市场建设提速，房贷利率走势开始上行，房地产新增市场将迎来降温，2017年房地产市场将保持高开低走，后期各项指标增速会进一步回落，尤其是房屋销售面积和企业资金来源增速将会进一步下行，投资在部分区域的支撑下将保持平稳回落。根据ARIMA模型预测，预计2017年全年房地产开发投资增速将保持在5-6%之间，商品房新开工面积增速将维持在3%以内，房屋销售面积增速将回落至10%以内，土地购置增速保持低速增长，预计保持在3%左右。
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(作者：国家信息中心房地产信息处) (出处：国信房地产信息网)
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