[摘要] 调控一年来，我国房地产市场到底发生了哪些变化?链家研究院通过大数据分析，全方位描述了楼市调控一年以来的市场真相。
中国消费者报讯(记者 孙蔚) 距离2016年惊心动魄的“9·30”房地产市场调控已经整整过去一年，这一年对于中国房地产市场而言是里程碑式的一年。从供给端发力，建立购租并举的多元供给体系，在一定程度上或能打破过去楼市调控的周期性轮回。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句朴素的大白话，正在不断成为现实。调控一年来，我国房地产市场到底发生了哪些变化?链家研究院通过大数据分析，全方位描述了楼市调控一年以来的市场真相。
截至2017年9月30日，一年来范围内已经有近60个城市被纳入楼市调控范围，共出台了126条限购政策、166条限贷政策，有15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策，其中北京、廊坊、杭州、南京、成都、厦门、保定等多个城市有4轮及以上的政策加码。
以本轮楼市调控政策出台为密集的北京为例，调控呈现明显的“从需求端到供给端，从短期调控到长效机制”的演变路径。具体表现为从“限购限贷限售+堵漏”抑制需求端热度，再到落实供地计划、推出共有产权等供给侧政策;从短期行政调控到构建“购租并举”的长效机制。
今年9月22日，西安、南宁、长沙、南昌、贵阳和重庆6个城市同时出台调控政策，随后石家庄、无锡等城市跟进，这意味着调控的力度并没有减弱，相反，房地产市场的环境并不允许短期政策出现转变，未来短期内，房价上涨压力较大的城市的调控压力依然从紧。
二手房交易呈现七大特点
与新房市场不同，二手房市场由分散的业主和购房者构成，二手房供需双方的博弈更能代表市场的真实走向。回顾一年来的楼市成交，链家研究院院长杨先生总结了以下七大特点。
，热点城市房价涨幅收窄。链家覆盖的重点城市二手房成交数据显示，调控一年后，热点城市的房价涨幅明显收窄，其中以一线城市为显著。当然，“9·30”调控的威力对于坚挺的房价而言只是略微降温，真正让房价出现实质性回调的是今年“3·17”调控。和房价高峰水平的3月相比，北京二手房均价下跌10%，上海、深圳基本不涨，天津、合肥小幅下跌4%左右。
第二，成交量大幅减少。调控一年后，各城市二手房成交量出现了不同幅度的下滑。需求端受到行政调控和金融紧缩叠加的影响，购房需求出现明显回落;供给端的调控政策进一步稳定了市场预期。和2016年同期相比，今年9月份北京、天津链家成交量同比去年下滑了70%以上，杭州、南京、济南等城市9月链家成交量同比下滑60%左右(详见附表)。
第三，市场成交节奏放缓。和去年同期相比，今年重点城市二手房成交周期明显延长。北京业主房源成交周期同比延长了5.73天，购房者成交周期延长了5.12天;深圳、天津、南京、武汉市场交易节奏明显放缓，市场情绪趋于理性。
第四，新增入市需求下滑。数据显示，重点城市新增入市需求均有一定程度的下滑，其中北京、天津、南京新增客源量同比减少50%以上。
第五，新增供给同步减少。链家挂牌量数据显示，重点城市的新增挂牌量同比也有明显下滑。据分析，原因在于热点城市换房需求和连环单占比高，带来供需两端的同步变化。
第六，购房者对杠杆的使用程度逐渐降低。“9·30“”调控提高了首付比例，“3·17”调控“认房又认贷”政策使得部分首套变二套，首付比例再次提高，两次调控使得购房者对杠杆的使用程度逐渐降低。截至2017年9月链家成交的二手房中，贷款成交占比为76.4%，贷款成交数为38%，与去年9月相比分别下降4.5个百分点和12.8个百分点。
第七，业主预期回调。对比2016年同期挂牌业主的调价情况，重点城市二手房市场降价业主的占比较去年同期有明显增长，可见基于降温的市场业主在积极调整预期。
后调控时代增加供给是关键
杨先生认为，在楼市后调控时代，市场将呈现以下特点：短期购房需求回落，但需求尤其是换房需求依然存在;租赁市场正在加速崛起，人口向城市圈集中;房贷成本有所上升，货币环境没有根本变化;土地供应制度有所改革，土地交易依旧抢手。“2016年9·30调控以后，我们洞察微观市场交易行为，提出一线城市成交以换房为主的判断。”杨先生对记者进一步解释称，这些需求是实打实的改善型需求，换房也意味着供给和需求会发生同步变化。这对楼市调控形成的挑战是：在抑制需求的同时，供给也在减少，市场供需矛盾不会发生实质性改变。如果不从供给端进行调整，房价难以出现明显的下跌。
值得期待的是，房地产长效机制的制度建设正在不断落地。杨先生认为，构建房地产长效机制的核心是解决“住”的问题，这一问题不解决，“炒”的问题永远存在，而解决这一问题的核心在于增加住房供给。在一些人口净流入的大城市，要解决住的问题要靠租售并举的多元供给体系，要注重购与租的平衡，新房与二手房的平衡。
在二手房市场方面，要让刚性和改善性需求平稳释放，每年保持稳定的交易量，防止市场一致性预期的强化引起价格急涨急落。
在发展租赁方面，集体建设用地建设租赁房是增加租赁房屋供给的有效途径，但要处理好两个关键问题，一是存量租赁房屋的规范化管理，二是增量房屋的建设需要吸引长期稳定的社会资本。
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