[摘要] 楼市遇冷，房地产政策调控效果显现，房企拿地困难、融资收紧、资金回收压力大，房企的日子并不好过。
导读：楼市遇冷，房地产政策调控效果显现，房企拿地困难、融资收紧、资金回收压力大，房企的日子并不好过。从接下来楼市调控政策趋势来看，调控政策仍然是从严执行的，当市场预期还没有得到实质性逆转的时候，政策面不可能出现松动。然而一边是楼市持续被“降温”，另一边是租赁市场的暖风频吹，眼下房企的处境可谓一半海水一半火焰。
存量房时代，房企主动或被动转型
从中央和地方密集出台租房政策来看，未来几年，租赁和存量经营才是关键，转型与否是房企当前阶段重点考虑的。事实上，只要市场遇冷，行业下行，历史就会再次上演房企主动或被动选择的转型。
那么，目前市场上，房企转型方向是哪种？做过哪些相关的融合？
从资管领域来说，转型以“大地产、大金融、大健康、大文旅、大物贸、大基建等”为发展方向，不断尝试“房企+x产业”“科技+金融+地产”“3+x”“房地产+服务业”等创新业务模式，在原先房地产业务的基础上，与金融、养老、产业地产、教育、旅游、医疗、物流等领域产生融合。
从业务方向来说，除了传统的住宅开发外，目前房企涉及的新业务方向有二十多种，而从市场热度和政策信号来看，长租公寓和养老地产是重要的转型领域。从运营模式来看，长租公寓和养老公寓的形式，避免了部分成本投入。另外，长租公寓能满足原“类住宅”人群的居住需求，养老公寓是政府鼓励的服务行业，是比较推荐的两种方案。
从房企转型的路径来说，一般情况下，首先是金融领域，几乎是房企尤其是大房企必涉足的领域，在房地产行业调整情况下，金融行业对房企在利润上的反哺作用也很大。第二是结合房地产业务，探索消费升级领域的多元化，其中医疗、养老、教育、文旅这几大板块，是房企集中探索的区域。
房企转型和布局的最后窗口期
“十九大”关于房地产市场的总基调已经确定，长效机制的相关工作正在加紧落实，通过国际方面美元指数周期判断，叠加国内中央会议和政府换届时间点以及中国房地产走势判断，预测了长效机制各项工作出台的时间。
从官方公布的推进口径来看，上述六项工作大约会在2020年左右完成，凑巧的是2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套，46城限售解冻时间也差不多在2020年左右。中国房地产已经进入楼市下半场的第二阶段，长期来看，在中国人口总量触顶，人口抚养比初现拐点的限制下，未来城市能达到的体量有限。未来房地产市场供过于求，购房人群更注重品质，行业利润水平长期维持较低水平为主要特征。因此，“十九大”后到房地产长效机制落地期间，是房企转型和布局的最后窗口期。
而房地产市场竞争格局也在悄然发生变化，随着行业集中度持续提升，未来3年内，房地产行业将出现3家左右万亿房企，30房企市占率达到52%，甚至有可能会更多。并且开发商利润逐年下降，预计今年房地产行业平均净利润率可能因为市场进入调整期和融资成本提升而降低至8%～9%，销售规模千亿净利润也就几十亿元，且还背负80%左右的资产负债，规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大。
因此，利润率下滑情况下的规模化已经没有意义，未来房企之间不再是以规模大小为竞争，而是在细分领域的竞争。那么，房企通过专业化分工、布局金融行业等方式来降低主营业务风险，是企业在最后窗口期内亟需完成的工作。
房企转型典型案例
1、专业化分工
代表项目：绿城代建——从传统拿地转型做开发建设
随着调控越来越紧，开发商利润和行业集中度等因素，房地产开发的人员专业性管理要求和建设成本逐渐增加，倒逼开发商在传统拿地和开发建设中做抉择。绿城建设选择了后者，委托方以“契约”的形式委托绿城建设负责包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等开发环节的全过程管理，绿城建设根据合同约定在受托管理项目使用绿城品牌。绿城代建模式降低多变环境下委托房企的经营风险，并且降低管理风险，更能提高委托房企对成本管控能力。
2、产城融合
代表企业：招商蛇口——生产、生活、生态，“三生融合”格局
2016年招商蛇口重组上市后确定了“前港-中区-后城”发展的新模式，紧密协同园区开发运营、社区开发运营、邮轮建设运营三大业务，园区开发运营包括特色产业园、大型城市综合体、商业、办公、酒店等，最成熟的项目区域为蛇口区域，社区开发与运营主要是房地产开发销售为主，游轮产业建设与运营主要为邮轮母港的建设与经营。招商蛇口以港区带动园区发展，从而推动社区升级，实现三者联动增长。
图：三大业务板块轮动，形成“前港、中区、后城”模式
代表企业：泰禾集团——做利润做规模
对于母公司泰禾投资及其子公司泰禾集团来说，小份额的以股权投资的方式入股银行，主要目的不外乎是投资和融资便利。泰禾集团对福州农村商业银行的初始投资为414万元，2015年末分红达28.33万元 ，根据最近期的资料（2015年6月），海峡银行股权拍卖成交价为3.58元/股，距2012年的2.90元/股上涨23%。对照海峡银行的净资产，市净率约为1.7倍。其中包括了疏通渠道、投资、长期来看是为了资产以换取更多的融资额度 。
4、自持住宅/商业物业
代表项目同策慧享福——直营、开发商合营、委托管理
针对目前房地产市场存在的商办、工业用地供应过剩的矛盾，结合“十九大”报告期间强调的“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，未来利用存量物业、运营租赁项目、养老公寓项目将是房企转型的一个方向。
先看下长租公寓。“十九大”对房地产行业定调，房子回归居住属性，未来，政府将加大对中低收入群体关于住房需求的投入，商品住宅将成为高端消费品，存货周转率会进一步降低，而土地供给端受限进一步挤压行业利润，未来，提供面向高端客群的商品住宅以及市场化运作租赁住房成发展方向。从供给侧来看，十三五期间，国家预计新增租赁住宅870万套，上海预计供应70万套，一旦870万套租赁住宅进入市场，以国企为主导的租赁市场会对现有的自持住宅物业或者轻资产运营模式为主的租赁市场造成很大的冲击。那么，对于国企的来势汹汹，入局者切不可不以为意，但也不需要如临大敌，而是要顺势而为。
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