[摘要] “2018年的楼市，总体上还是继续趋稳，但是也存在着不确定的风险，一个是报复性反弹，一个是下降失速，所以2018年是趋稳防乱。”
原标题：专家热议楼市走向：明年房地产销售低于预期集体土地改革空间大
“2018年的楼市，总体上还是继续趋稳，但是也存在着不确定的风险，一个是报复性反弹，一个是下降失速，所以2018年是趋稳防乱。”近日，在2018网易经济学家年会论坛上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞如此说道。当天，恒大集团首席经济学家、研究院院长任泽平，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁等行业内的诸多专家学者围绕着未来楼市走势、政策监管的方向等问题发表了观点，给出了建议。
倪鹏飞：楼市存局部可控风险明年将趋稳防乱
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，2018年的楼市，总体上还是继续趋稳，但是也存在着不确定的风险，一个是报复性反弹，一个是下降失速的问题，所以2018年是趋稳防乱的一年。
倪鹏飞表示，2018年的重要任务是防风险，其中之一是房地产风险。他指出，首先必须承认，目前房地产市场是存在局部的风险，还是处于可控范围内。未来总体的目标是要消化风险，既不能让过高的房价再继续上涨了，也不能让它大幅度的下跌，“如果房价能处于上涨相对较低的水平，收入上涨再继续，经过一段时间的吸收，整体上可以回到较好的水平上。”倪鹏飞说。
要实现这一目标，倪鹏飞指出，根本的办法是建立长效机制。“2017年已经开启了长效机制的大门，但是现在最关键的是要把握好两个平衡。”倪鹏飞表示，一是行政措施的持续。“执行行政调控和长效机制的主体是地方政府，地方政府目前面临着非常大的压力。”倪鹏飞说，2017年虽然有积极面，但是一些城市的土地供应和住房供应相对来说是没有跟上的。二是行政调控的落地。“落到地方的时候，行政政策都比较简单粗暴。如果出现这种情况的话，市场预期有可能发生一些变化。”倪鹏飞指出。
任泽平：明年房地产销售低于预期但投资不差
恒大集团首席经济学家、研究院院长任泽平则表示，很多人可能对明年的房地产出现误判。“流行的观点认为今年房价调整，明年房地产消费投资会大幅回落。”任泽平却认为，明年房地产销售是大幅低预期的，但是明年的房地产投资不差。任泽平指出，目前商品房的待售面积处于2000年以来的新低，意味着这一轮的房地产去库存是非常充分的、意味着未来有补库的需求，也意味着政府有加大供地的必要。
“在补库周期当中叠加了房地产调控，明年的房地产调控会低于预期，但是明年的房地产投资不差。”任泽平说。同时，随着租购并举住房制度的实行，这种趋势会更加明显。“只租不售，封闭循环，租赁房带动投资，不带动销售，所以对于明年房地产，我认为销售会大幅回落，但是投资不差。”他补充说。
李铁：增加供给是根本未来集体土地改革空间大
针对“人均住房基本达到了饱和”的说法，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁并不认同。他指出，尽管很多大城市采取了所谓的人口控制政策，但仍然没有影响人口向都市圈集中趋势的变化，城镇间流动人口和农民工将是整个房地产的需求的变数，空间大漂移的存在带给住房很大的空间变化。
关于房价上涨的原因，李铁认为是供需不平衡，供需不平衡则是因为特大城市人口严格控制的政策，“我们的财政服务供给只是解决户籍人口，这个户籍人口的分布在北京1.64万平方公里之内，而不是主城区的667平方公里之内。”
李铁指出，提供越多住房，公共服务压力越大，影响了户籍人口的公共服务水平。“户籍制度改革没办法推行，而且由于严格的人口控制政策，无法在辖区提供更多的住房供给，就导致了供需的严重不平衡。”李铁说。
李铁表示，应允许市场调剂，不能对房价过于限制。“真正规律是在房价高抬时增加供给”，李铁表示，探讨如何建立一个长期住房调控机制有很多手段可以采用。“在特大城市辖区可以充分发挥小城镇的作用，特色小镇和居住区，小城市，住房的问题、房价的问题就可以得到缓解。”李铁建议说。
此外，李铁建议，要充分利用集体土地进行租赁住房建设。李铁认为，集体土地的改革在十九大已经提出来了，未来还有非常大的改革空间。
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