[摘要] 还有5天，就是2018年。2018年，楼市即将迎来一场巨变。
还有5天，就是2018年。2018年，楼市即将迎来一场巨变。
为什么这么说呢？
因为，2018年房价的预判是一场考试。而年底的中央经济工作会议，已经提前给到你标准参考答案。
考试前不给你课本，不给你练习题，你考不了满分情有可原。
可如果考前直接把标准答案都给你了，你还是考不了满分，那只能说明你对答案的研究不够用心了。
不信我们看看最近3年的工作报告内容（房地产方面），再结合着房价这几年的实际走势，来感受下它的含金量。
PS：再次强调，下文内容特别重要！学会之后你也可以对未来做出准确判断，哪怕只看红字都行。
中央经济工作会议：楼市最精准的风向标
2015年12月经济会议（指导2016年的走势）：
化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
化解库存，提高城镇化率，扩大需求，消化库存，形成需求，就业地买房，我们回忆一下2016年的房价变化与楼市行情，不难发现其中的联系。
再看2016年12月经济会议（指导2017年的走势）：
促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
房住不炒，研究建立基础性制度和长效机制，防止大起大落，落实地方政府主体责任，这些是对于16年上涨较快的一二线城市说的。
带动中小城市发展，是对于三四线城市说的。
而根据人口流动，分配建设用地指标，有可能是2017年很多一二线城市相继推出人才招揽计划的原因之一。
至于说2016年这次会议最终的效果，前几天有个新闻不知道大家注意了没有，说是深圳（楼盘）等11个热点城市新房价跌回一年前。
北京、上海、深圳
天津、南京、杭州
合肥、福州、郑州
无锡、成都
除了成都以外，其余10个都是16年房价快速上涨的热门城市，参考答案的准确度由此可见一斑。
2016年的经济工作会议，主要是针对那些上涨过热的城市提出了一些要求，表示出要控制房价的决心，但是对于仍有很多库存的三四线城市，和部分二线城市，并没有给出特别明确指示，所以在今年初的时候三四线楼市依然处于比较冷淡的状态。
于是就有了后来的加分题。
2017年3月，加分题：
3月5日政府工作报告：目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区，要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。
这里，就是今年媒体们常说的，因城施政的主要来源。
再结合着今年中下旬三四线城市的表现，是否能够再次感受到参考答案的重要性和预兆性？
既然明白了答案的宝贵价值，我们下面就来看2018年的参考答案，也就是2017年12月20日，刚刚结束的中央经济工作会议的主要内容。
2018，楼市注定将迎来3个巨大改变
改变来源于哪里，看2017年12月中央经济会议，看明年的标准答案：
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
改变1：租赁将成为未来的重中之重
2016年，整整300字的地产部分里，只提到2次“租”这个词（在上文中标出篮字便于观看）。
而在2017年，短短100多字，就出现了5次“租”。
这意味着什么不言而喻。
炒房炒成房东这种事儿，在过去可能是个笑话，在明年大概率成为现实！
未来我们买房，首要关注的将不再是房价会不会涨，会不会跌，而是租金。因为在租赁时代，在2018，房价大涨大跌的可能性已经微乎其微。
而且，国家也意图通过推动租赁市场，来解决一些房地产当下所面临的问题，比如土地财政，比如房价过高，涨幅过快，这是2018的整体思路，贯彻全年，不会轻易改变。
所以，未来这段时间，房价决定租金这一过去的理念，将逐渐转变为租金影响房价的保值增值性。
判断一个房子的品质优劣，租金将成为越来越重要的参考指标。
改变2：明年调控不会放松，不要幻想房价会报复性反弹“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”
这一句话，给2018年的调控政策定了调！
保持连续，保持稳定，现在有的调控不会放松，房价稳定的城市也不会再度加码。
就是要保持现状，给租赁的发展留出空间和时间。
当然，对于刚需族来说，限购也不会完全卡死，还有一个不错的机会：
那就是各个城市的人才招揽计划，以某二线城市为例：外地户口，本科及以上学历，签一年以上工作合同，就可以首套房不限购不限贷，在楼市越来越冷的2018，想必施行类似政策的城市也会越来越多。
改变3：房产税离我们不远了！
2016年的会议，是这么说的：
加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制
2017年的会议，是这么说的：
完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制
从去年的加快研究建立，到现在的完善，我们可以清楚的感受到进度的变化情况。
而且就在最近，最为明显的就是房地产税的风声，越来越盛。
12月16日，先是摩根大通中国首席经济学家朱海斌，在北京媒体见面会上谈到房地产市场的长效机制时，表示了：
预计2018年房地产税会正式进入立法程序。目前看，2018年是房产税立法比较恰当的时机，这是因为，目前房地产市场出现的一个关键变化是，与过去两三年相比，目前整个房地产市场库存量明显下行。
启动立法并不是马上开征房地产税，房地产税真正实施要等到2019或者2020年。
12月20日，财政部长更是直接在人民日报刊发《加快建立现代财政制度》，文章称：
按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
看到这里，朋友们如果再没什么感觉，我就要撕答案了。
请一定要做好准备，提前减持远郊新房，偏远地区投资房，持有高租金房，高租售比房。
因为它们即将受到巨大的冲击。
如果我们把改变三结合着改变二来看，影响会更加深远！
如果19，20年你投资的房子依然限卖，当地市场依然限购，房产税却出台了，你一定要好好考虑下，自己会不会真的被变成房东。
而一旦租赁房源大量出现，你会不会变成房子租不出去也卖不出去的房东，这都是有可能发生的事情！
再加上全球加息的国际大环境要持续的2020年，你的月供还扛得住的么，现金流是否已经快到极限？
“租金为王”时代即将到来
过去，我们是看不上租金的，因为房价一年能上涨个50%，租金一年撑死5%房价的，根本不在一个量级上。
但是，如果一次性直接给你房价25%的租金呢？
如果直接租你5年，且一次性付清，你拿到钱想干嘛干嘛，想继续投资就去买房，想稳定获利就去理财。那个时候，租金是不是就不再是蚊子腿一般的存在了？
我们还能小看租金的含金量么？
如今，这样的大变革正在出现！
就在昨天，跨时代般的【存房贷】出现了，房子也能存银行的消息直接引爆了朋友圈！
12月20日，建设银行广东省分行宣布：为发展租购并举，实现住有所居，该行将推出存房贷业务，提升租赁住房流动性。
看起来有点复杂，但是简单概括来说就是：
首先，手握出租房的房东，将自己的住房租赁权出售给建行，比如5年期；
然后，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金为50万，一次性交付给房东；
最后，建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。
而且，这个业务还不是说说而已的概念，建行广东分行甚至还明确了明年的1月8日，这一新的存房贷业务将率先在广州推出！
那么问题来了，哪些房子，能有机会参与到其中？
好租的房子，品质好配套全的房子，这将是它们绝佳的机遇。
银行不可能接受那些偏远郊区没有出租能力的楼盘，这也将变相影响人们对于未来房价潜力的评判标准。
那么，哪些房子参与其中率？
相同户型下，面积越小，租金越高。
这也就意味着，中小面积户型，紧凑型房产在未来会比大面积更吃香，潜力更大。
（这里的租金，指单位面积租金，也即是租金/总面积的比率）
此外，我们还有一点千万不能忽视，那就是一次性获得的资金量！
过去，我们需要用钱应急的时候，有时要把房子抵押给银行，才能拿到钱，而且偿还高额的本金和利息。
现在，我们急用钱的话，直接把房子存给银行就行了，直接拿出5年的房租来用，这还是不用还的，没有任何的压力！
这就意味着，好出租好位置的房子，具备了更深一层的保障，即随时变现，更加抗跌，房价稳定性更好！
租金为王的时代，可能真的要来了！
最后，我们再来回想一下，今年中央经济工作会议中，那5个大大的“租”字，是不是感受到了一些启示？
除了每年12月的经济会议，来年3月的政府工作报告也是标准答案一般的存在，甚至有点类似于怕你考不了100分，专门送给你的50分加分题。
我们每一个关注楼市的人，一定要把握好这些内容，把这些提前给予的预兆放在心上。
毕竟，有时候免费给你的，才是最珍贵的，也往往是最容易被忽视的。
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