[摘要] 碧桂园、万科、恒大三家龙头企业的销售均破5000亿元大关，销售规模超千亿元的企业数量达17家。
网易房产讯 2017年，是楼市密集调控的一年。商品房市场量价再创历史新高。销售额达13.37万亿，同比增长13.7%；销售面积16.94万平方米；同比增长7.7%。此外，房地产行业集中度进一步增加，房企分化格局延续。碧桂园、万科、恒大三家龙头企业的销售均破5000亿元大关，销售规模超千亿元的企业数量达17家。
3月22日，在广东省房地产行业协会2017年度会员大会暨2018年广东房地产市场景气分析会上，众多业内人士的共同看法是，2018年是房地产资金形势非常紧张的一年。在未来一段时间内，各地楼市调控仍会保持高压态势。而房企要稳住，着重控制债务、加快回款。
会上有专家表示，过去数十年，大家普遍认为房子只涨不跌，这种预期带来房地产的风险。广东省房协会长王韶对此表示，长租公寓、共有产权房、房产税会对未来房地产预期带来很大改变。他同时指出，单一的销售住宅开发模式将被摒弃，轻资产化、复合型、多业态互联的模式成为下一阶段房地产业的主要方向。
2018年房地产行业资金会非常紧张
去年，许多房企提出千亿销售目标。“千亿”对房企意味着什么？为什么规模化越来越成为房企的追求？广东省房协专家委副主任委员、世联行集团副总裁袁鸿昌表示，
对于房地产行业来说，“千亿”可能仅仅是一个“门槛”。去年商品房销售额13.37万亿，相比之下，1000亿并不多。在袁鸿昌看来，房地产仍是一个碎片化的市场，未来会进一步整合。去年碧桂园、恒大、万科销售额均超过5000亿，但销售额的房企，也没有超过整个市场的4%。
王韶指出，楼市调控下房企的分化越来越严重——大者恒大、强者恒强。在激烈的竞争环境中，房企只有做大做强，强化资源整合能力，降低融资成本，才有可能突围。
在当前楼市调控背景下，中小房企还有没有弯道超车的可能？王韶建议房企树立新的地产观，走多元化扩展的道路。中国现在缺的不是房子，是能够满足对美好生活的需要的好房子。在王韶看来，房地产未来应该是生活的引领者，同时推动着整个国民经济的发展。不仅仅是住宅领域，还包括工业、教育、旅游、养老地产等产业地产。
袁鸿昌直言，房企在今年这个时点要特别小心。他举例刚刚开完业绩发布会的碧桂园，提出今年不设销售目标，其中就有对政治环境、经济环境、国家发展阶段的综合考虑。房企要追求规模，就得去拿地、建房、装修等，这些都意味着要加杠杆。
加杠杆是否是房地产实现弯道超车的办法呢？对此，袁鸿昌认为，每家企业应该根据自身情况做判断，需要考虑到各自的负债率、资金渠道以及在资本市场的地位等等。
2017年，楼市开启“五限时代”，即“限购、限贷、限价、限售、限商”。进入2018年，楼市调控继续维持高压态势，房企面临市场下滑和资金链的双重风险。
对于2018年的房地产市场走势，袁鸿昌认为，2018年到2019年，未来的10个月到20个月之间，房地产行业的资金会非常紧张。他认为，债务问题会成为今年房地产领域最重要的问题，而房企的回款是今年重中之重。所以2018年房企要稳住，控制债务、追回款。
房地产风险是预期
未来一段时间调控仍会保持高压态势
国家统计局发布的70城房价数据显示，大连1月房价环比涨幅居首，2月从环比涨幅1.6%降至1%，但涨幅仍排在第三位。两会结束后，3月21日晚间，大连市发布通知，对部分区域实施包括“限购令”、“限售令”在内的住房限制性政策。
合富辉煌集团副总裁、合富研究院负责人谢宇晗认为，大连出台限购政策，是长效机制在政策导向上明确的表现。促进房地产市场平稳健康发展，在长效机制构想当中已经非常明确，一是坚持调控目标不动摇，二是保持政策的连续性和稳定性。在长效机制还没有落地的情况下，这种局部的短期内的房价上涨现象肯定会受到调控约束。
在王韶看来，大连出台限购政策是很正常的现象。中国把保障和改善民生放在突出位置，这种情况下是不允许房价过快增长的。他指出，接下来宏观调控不会放松，还会不断趋严，地方政府会根据中央制定的因城施策、因地制宜政策进行分类调控。
袁鸿昌也持相同观点。他认为，房地产调控是民生重要领域。未来一段时间各地仍会保持高压态势。一方面要压住房价，另一方面，长租公寓、保障房、共有产权房会不断涌现，把大量的需求给疏解掉。
王韶认为，长租公寓、共有产权房、包括房产税，会对未来房地产预期带来很大改变。“中国房地产现在的风险是预期。大家觉得，房子只要买就会涨，不会跌。但是房地产杠杆加高了，一个扰动出来，会死很多人。”袁鸿昌对此表示。
袁鸿昌指出，2017年商品房销售再创新高，政府卖地收入也创新高，房价基本得到控制。政府在去库存方面，基本做到了精准调控。但仍存在一个比较大的问题是债务提升太快。不单是开发商债务提升快，居民加杠杆也加的非常厉害。去年房地产贷款的余额大概是21万亿，房地产按揭贷款的增量占到中国整个贷款增量超过一半。过去三十年，大家似乎形成一个颠扑不破的真理，在中国买房，不会亏，所以不管怎样，大家都拼命冲进去，银行不给贷款，找P2P，P2P不给贷款，找小额贷款，这一点是很危险的。
租赁与资管时代崛起
房地产正从开发销售转为资产管理
在大的发展格局变化当中，房地产如何去保持持续动力和发展优势？谢宇晗认为，必须从土地、资本、技术、市场这几大要素入手，不断优化房地产的发展质量，这样才能创变出更多的效率模式和产业方向。房企利用传统模式复合新兴产业发展，形成发展多元化，房地产企业利用自身品牌优势、服务品质、市场规模等无形价值，以“轻资产”带动“重资产”价值转化，形成资产资本化。
而在佳兆业集团战略研究院/经济学院院长刘策看来，过去房地产由“高周转、高毛利、高杠杆”三驾马车驱动，但现在企业在拿地阶段已经要求自持，在最后的销售环节，要限售、限价等等，对高周转带来了非常大的挑战。而现在在一二线城市面粉比面包贵已经成了常态，而且土地成本的持续上扬对企业高毛利的空间带来了非常大的影响。加上房地产市场现在重点是在去杠杆，所以2018年可能是房地产资金形势最紧张的一年。
刘策认为，过去开发商基于一定的自有资金，然后绝大部分通过银行杠杆，而且在整个房价上升、土地成本上涨的情况下，杠杆永远有利可图，相反企业的运营无利可图，要八年十年才能回本。但如今，整个中国房地产正在从原来的开发销售转为资产管理，房企从原来的增量开发转为存量改造，从原来的开发商转为资产管理人。同时，资本化场景也发生了变化，未来要盘活存量资产，会迎来新的三家马车，类REITs、公募REITs、CMBS。
此外，在会议上，华发股份首席设计官乔渭柏从产品角度出发，提出用房地产企业践行绿色发展的理念，要用工匠精神去做产品。他具体从行业发展、产品标准化进程介绍了房地产行业的发展现状，通过华发建立优 体系的理念及发展思路分析了从产品标准到产品体系的破局思维。
乔渭柏介绍，华发在短短3年时间，营业收入实现了从几十亿到300亿的突破，今年的目标是500亿。目前正把“优 ”的产品升级为“优 ”的体系，包括了8个模块：规划、建筑、户型、景观、装修、公区、示范区、服务。
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