最近随着“429”政治局会议提出“两个支持政策”：支持各地完善房地产政策，支持刚需和改善需求的合理住房需求。
但是目前来看，结果却是“分化非常严重”：三四线城市基本零效果，该跌还是跌，而且跌幅还在扩大。二线城市却“浅尝辄止，稳中有升”，政策不敢一下子放得太宽。一线城市则“跃跃欲试”，目前还在“酝酿中”。
“北上广深”的一线城市，目前仅有广州有点松绑的迹象，其他的像深圳、北京、上海，都还在观望酝酿。
尤其是北京，在经历了“4-5月份的疫情爆发后”，后续会不会针对“认房又认贷，非普标准提高”等政策实施调整，尤其值得关注。
其实北京自从2020年开始，就一直处于“结构性上涨”的行情中，特征主要表现在以下三个方面：
，20年房龄以内的“次新房”房价持续上涨，尤其是15年房龄以内“次新”是北京这一轮房价上涨的“核心力量”。
相反，2000年以前的“老破小”“老破大”基本没人买，该降价就降价，但是流动性依然比较差。
就算北京启动了历史上规模的“城市旧改运动”，也依然无法改变“老破小”“老破大”未来价值衰败的趋势。
第二，配套成熟的好地段，房子不愁卖，房价还在上涨。而配套发展不成熟，周边“狗不拉屎”的区域，房子依然难卖，房价不仅不涨，还要下降才能卖得动。
在过去两年，北京房价上涨最猛的三个片区：亦庄河西、朝阳新北苑、朝阳朝青板块及常营板块。
以上三大板块的房价在过去两年，至少涨了20％-40％。
亦庄河西板块目前的二手次新，7万-10万；朝阳新北苑至少9万＋；朝青板块8万＋，常营板块6万＋。
位置优越＋配套成熟＋品质新房云集，是这些板块房价上涨的主要原因。
而像崔各庄、王四营、金盏、丰台河西、十八里店等板块，由于配套成熟度偏弱，不仅销售难度大，房价短期内也不会出现上涨的迹象。
第三，越贵的房子越好卖，越贵的房子越多人去“抢房”，反而越便宜的房子越是卖不动。
2022年北京好几个“千万级豪宅”被市场“疯抢”。
从年初的“融创学府壹号院”，再到“天坛府”“永定府”“学院里”，再后来出现的“中建学府公馆”，以后的“亚林西”，“太阳宫”，“中信城四期”等等，估计都要面临“疯抢”的局面。
这些房子大多数单价都在10万＋，总价门槛都在1000万以上，甚至在1500万以上，参加摇号的人群几乎都达到了房源的10倍。
这些“贵房子”之所以被抢，都是因为“政府指导价”的上限太低，与周边的二手房存在明显的“倒挂”。
而北京楼市这种“结构性”的上涨行情，归根结底跟北京房地产的市场特征是息息相关的。
首先北京房地产市场的一个“典型的存量房”市场，二手房规模几乎是新房规模的2-3倍。
比如北京二手房每年的挂牌量接近9万套，但是新房供应量仅有3-4万套，二手房才是市场供应的主力。
再比如北京每年的二手房成交量是15万套左右，而新房的成交量都不到5万套，二手房成交几乎是新房成交量的3倍多。
所以北京二手房市场是影响北京房价的“关键因素”，不了解北京的二手房市场，你就搞不懂北京楼市，看不懂北京房价。
然而，北京的每年二手房市场存在严重的“结构性短缺”：
二手房每年总挂牌量是8.89万套，但是“有电梯的普宅”仅有4.4万套，几乎“腰斩”。
说明在北京二手房挂牌中，有接近50％是没有电梯的二手房。
而在“有电梯的普宅”中，属于“20年内的次新房”仅有不到3万套，“10年以内的次新房”则仅仅只有8000套。
这就充分说明，北京巨大的住房存量中，能够真正拿出来流通的“次新房”规模非常小。
尤其是“10年之内的次新房”几乎在超过8万套的二手房市场中，占比都不到10％，所以如果你想在庞大的二手房市场中，找到一个“品质不错的十年次新”，几乎不可能。
这就是北京二手房市场的“真相”。
这也是为什么北京“成熟片区”的次新房，房价不断上涨的主要原因，就是“供应量实在是太少了”。
而北京的“城区老破小”几乎占到了整个城市二手房规模的70％以上，这些房子未来都需要改善。
所以导致的结果就是“改善需求非常旺盛，但好品质的次新供应规模非常小”，次新房源已经严重“供小于求”。
所以对于北京楼市来说，未来房价上涨的格局几乎一直都是“结构性”的爆发行情：高品质、次新房、成熟地段的房子还将会持续上涨。
而“城区老破小”，“郊区老破大”几乎已经没有了太多的上涨空间，因为市场供应大，可选择多，而需求却在不断萎缩。
尤其是在北京彻底“不再拆”以后，未来的城区老破小进入二手房市场的供应量将会更大，导致市场越来越供过于求。
因此对于城区“老破小”的业主来说，这几年要加快向外“改善”的步伐，否则等城区外围的“新房和次新”房价上涨以后，未来的“改善”将会付出更大的代价。
综上所述，我们判断未来北京的房价格局就是：结构性上涨。
而且极有可能将会在未来10年内，北京会快速形成“20-15-12-8”的房价新格局：
东西城的新房和次新将会达到20万／平
四环里则会达到15万
而城区的边缘组团将会是12万／平
而近郊新城未来的次新房价极有可能是8万的格局。
因此在“没有了拆迁，只有旧改”的背景下，应该尽可能加速“置换新房”的速度，从而达到“资产优化”的效果。
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大山说房2022-05-05 21:05:17
